平成３０年（ノ）第○号 損害賠償請求調停事件
申立人
相手方 株式会社 ケーティアイレジデンス
申立人
相手方 株式会社 ケーティアイレジデンス
申立の補充書
２０１８年３月２９日
２０１８年３月２９日
大阪簡易裁判所 調停３係 御中
申立人
２０１８年２月２７日に、本件の第１回目の調停が開かれ、「（受忍限度を超える）損害について、詳しく記した書面を本年３月末日までに提出する」とのご指示がありました。
一昨年の末に取り壊された従前の木造２階建ての建物に関しては、写真を含めた情報等が乏しく、従前の状態と比較して、本件の建物によって日照等がどれだけ遮られたかを数値等で示すことはたやすくありませんが、解体された建物の「閉鎖事項証明書」や「閉鎖された図面に記録されている内容の証明」を活用することで、一定程度は具体化できましたので、現時点と日照等を比較対照してみました。
申立人
２０１８年２月２７日に、本件の第１回目の調停が開かれ、「（受忍限度を超える）損害について、詳しく記した書面を本年３月末日までに提出する」とのご指示がありました。
一昨年の末に取り壊された従前の木造２階建ての建物に関しては、写真を含めた情報等が乏しく、従前の状態と比較して、本件の建物によって日照等がどれだけ遮られたかを数値等で示すことはたやすくありませんが、解体された建物の「閉鎖事項証明書」や「閉鎖された図面に記録されている内容の証明」を活用することで、一定程度は具体化できましたので、現時点と日照等を比較対照してみました。
現在、申立人の居宅ベランダからは、対象となる新築の木造住宅（高さ１２．１メートル）の最上部は高すぎて目視することはほとんどできません（別添資料②の１）。観察者の視点の高さを１．５メートルとして建物を見上げれば、４階の窓あたりが一番上となり、上空はまったく視野に入りません。
建物の最上部をかろうじて見るには、ベランダから大きく身を乗り出すしかありません。そうした姿勢で撮影した写真が別添資料②の２です。この写真は、今年の春分の日に、建物の最高点がなんとか入るように撮りました。居宅ベランダの最南端から新築建物の最上部の仰角は約５０度です。冬至の日の太陽の南中高度は３２度ほどですし、西側に隣接する山手ダイヤハイツとの狭い境界部分を除くと、年間を通じて時刻に関係なく日照がほとんど得られなくなりました。
いっぽう、従前の建物の正確な高さは公簿等でも不明ですが、２階建てであったことから、新築された建物の半分程度とすれば、地表からの高さは６メートルほどなので、マンション２階に居住する申立人のベランダ最南端から解体された建物の最高点の仰角はせいぜい１５度前後であったでしょう。したがって、年間を通じて一定時間は日照が得られていたことになります、これは８年半ここに居住してきた申立人の記憶とも一致します。新築された建物のさらに南側は空き地と道路、続いて低層の建物ですから、これらの建造物等が申立人の居宅から南側の視界を遮ることもありませんでした。つまり、広くはないものの、かなりの遠景は別として相当の空間が確保されていました。また、あえて言うまでもありませんが、対象となる建物が完成して２ヶ月も経過していないため、通年にわたる通風等の被害の資料等は用意できかねています。
本件調停事件が受理されたのは本年１月５日ですが、そのころは、建物も全体がシートで覆われ、シートが外された完成後はいかほどに日照等が遮られるか、実感としてわかりかねてもいました。シートが全部外されたのは本年２月半ば頃と記憶しています。神戸市による建築確認の完了検査は２月２１日に行われました。
２０１０年８月から現在の住居で生活してきた申立人は、外は晴れているのに朝からずっと薄暗くてうっとうしく、昼間でも屋内の電灯がずっと欠かせないし、布団も干せなくなり、至近距離にそびえるような建物の壁面にいつも圧迫感を覚えています。このような日常生活での不便や不快感は相当に耐え難く、ほぼ３年前にリタイアし日中も居室にいることの多い申立人は、こうした精神的苦痛等を金銭に換算することも至難と考え、本件の損害賠償請求額に不動産鑑定士が算定した不動産価格の下落額を充てるしかありませんでした。本音を申し上げると、損害賠償金が欲しいのではなく、新築された建物そのものを取り除いてほしい。これが正直な気持ちです。
隣接地にいつか新たな建物が建設され日照等が遮られる可能性も、商業地域なのだから、申立人がマンションを購入する際に想定できたはず、という相手方の答弁書の趣旨も理解できなくはありませんが、敢えて言えば、２００平方メートルほどの土地に２×４工法により、エレベーターもない４階建ての木造共同住宅（１２戸）ができてしまうとは想定外でした。
さて、ある意味ではここからが本題です。本年３月上旬からは建物の北側廊下が夜間に点灯され、建物は完成したようなので、新築された建物および所在する土地の不動産登記簿を確認しましたが、申立人にとっては意外な事実が判明しました。
建物の最上部をかろうじて見るには、ベランダから大きく身を乗り出すしかありません。そうした姿勢で撮影した写真が別添資料②の２です。この写真は、今年の春分の日に、建物の最高点がなんとか入るように撮りました。居宅ベランダの最南端から新築建物の最上部の仰角は約５０度です。冬至の日の太陽の南中高度は３２度ほどですし、西側に隣接する山手ダイヤハイツとの狭い境界部分を除くと、年間を通じて時刻に関係なく日照がほとんど得られなくなりました。
いっぽう、従前の建物の正確な高さは公簿等でも不明ですが、２階建てであったことから、新築された建物の半分程度とすれば、地表からの高さは６メートルほどなので、マンション２階に居住する申立人のベランダ最南端から解体された建物の最高点の仰角はせいぜい１５度前後であったでしょう。したがって、年間を通じて一定時間は日照が得られていたことになります、これは８年半ここに居住してきた申立人の記憶とも一致します。新築された建物のさらに南側は空き地と道路、続いて低層の建物ですから、これらの建造物等が申立人の居宅から南側の視界を遮ることもありませんでした。つまり、広くはないものの、かなりの遠景は別として相当の空間が確保されていました。また、あえて言うまでもありませんが、対象となる建物が完成して２ヶ月も経過していないため、通年にわたる通風等の被害の資料等は用意できかねています。
本件調停事件が受理されたのは本年１月５日ですが、そのころは、建物も全体がシートで覆われ、シートが外された完成後はいかほどに日照等が遮られるか、実感としてわかりかねてもいました。シートが全部外されたのは本年２月半ば頃と記憶しています。神戸市による建築確認の完了検査は２月２１日に行われました。
２０１０年８月から現在の住居で生活してきた申立人は、外は晴れているのに朝からずっと薄暗くてうっとうしく、昼間でも屋内の電灯がずっと欠かせないし、布団も干せなくなり、至近距離にそびえるような建物の壁面にいつも圧迫感を覚えています。このような日常生活での不便や不快感は相当に耐え難く、ほぼ３年前にリタイアし日中も居室にいることの多い申立人は、こうした精神的苦痛等を金銭に換算することも至難と考え、本件の損害賠償請求額に不動産鑑定士が算定した不動産価格の下落額を充てるしかありませんでした。本音を申し上げると、損害賠償金が欲しいのではなく、新築された建物そのものを取り除いてほしい。これが正直な気持ちです。
隣接地にいつか新たな建物が建設され日照等が遮られる可能性も、商業地域なのだから、申立人がマンションを購入する際に想定できたはず、という相手方の答弁書の趣旨も理解できなくはありませんが、敢えて言えば、２００平方メートルほどの土地に２×４工法により、エレベーターもない４階建ての木造共同住宅（１２戸）ができてしまうとは想定外でした。
さて、ある意味ではここからが本題です。本年３月上旬からは建物の北側廊下が夜間に点灯され、建物は完成したようなので、新築された建物および所在する土地の不動産登記簿を確認しましたが、申立人にとっては意外な事実が判明しました。
①当該建物の敷地（○■通 丁目８番２号）は、本年２月２２日に、相手
方つまり株式会社ケーティアイレジデンスから、淡路市に所在する有限会社エーユーへ売買により所有権が移転し、登記簿に登載されています。
②また、当該建物は、２月２２日に有限会社エーユーが保存登記を行い、その所有権を取得しました。
相手方が所有していた土地は本年２月２２日に売却され、建物は相手先ではなく土地を取得した法人が同日に所有権の保存登記をしていたにもかかわらず、そのあとに開催された２月２７日の調停の場で、相手方はこうしたことを申立人へ全く説明しませんでした。申立人の立場からすれば、建物の所有者を相手方としてきたつもりでしたが、これでは「本件調停事件の相手方とはいったいだれなのか」との疑問も生じます。株式会社ケーティアイレジデンスが相手方としての要件と立場を現時点でも満たしているのか、あるいはその要件等すでに欠くのなら、その旨を大阪簡易裁判所・調停委員の各位と申立人に対してすみやかに通知すべきではないのでしょうか。仮に本件民事調停事件が不成立となった場合、申立人は民事訴訟への移行も検討していますが、「だれを被告として提訴するか」も、このままでは当惑せざるを得ません。こうした基本的事項をはっきりしないと、本件民事調停の前提が揺らいでしまうと憂慮しています。
②また、当該建物は、２月２２日に有限会社エーユーが保存登記を行い、その所有権を取得しました。
相手方が所有していた土地は本年２月２２日に売却され、建物は相手先ではなく土地を取得した法人が同日に所有権の保存登記をしていたにもかかわらず、そのあとに開催された２月２７日の調停の場で、相手方はこうしたことを申立人へ全く説明しませんでした。申立人の立場からすれば、建物の所有者を相手方としてきたつもりでしたが、これでは「本件調停事件の相手方とはいったいだれなのか」との疑問も生じます。株式会社ケーティアイレジデンスが相手方としての要件と立場を現時点でも満たしているのか、あるいはその要件等すでに欠くのなら、その旨を大阪簡易裁判所・調停委員の各位と申立人に対してすみやかに通知すべきではないのでしょうか。仮に本件民事調停事件が不成立となった場合、申立人は民事訴訟への移行も検討していますが、「だれを被告として提訴するか」も、このままでは当惑せざるを得ません。こうした基本的事項をはっきりしないと、本件民事調停の前提が揺らいでしまうと憂慮しています。
添付資料
①対象となる建物と敷地の不動産登記簿の写し
②申立人居宅のベランダから撮影した南側の写真２点と多少の補足
いずれも本年３月２１日 １３時撮影
③解体された旧家屋の閉鎖事項証明書の写し
④閉鎖された図面建物に記録されている内容証明書の写し
⑤解体された家屋（杉原産業(株)寮の敷地が更地となった時点で撮影さ れたと思われるＧｏｏｇｌｅの航空写真
①対象となる建物と敷地の不動産登記簿の写し
②申立人居宅のベランダから撮影した南側の写真２点と多少の補足
いずれも本年３月２１日 １３時撮影
③解体された旧家屋の閉鎖事項証明書の写し
④閉鎖された図面建物に記録されている内容証明書の写し
⑤解体された家屋（杉原産業(株)寮の敷地が更地となった時点で撮影さ れたと思われるＧｏｏｇｌｅの航空写真
１．紛争の経緯
相手方は申立人が居住するマンション「○△」のすぐ南側に隣接して、不動産鑑定士が作成した別添「調査報告書」に記載されている建物を建造中である。工事完了の予定年月日は平成３０年１月１９日と建築確認申請書には記載されている。木造４階建の２×４工法のため、着工から完了まで半年間も要しない。
相手方が建築している建物は、建築基準法、都市計画法、県市条例等の公法上の規制は守られていることを申立人は認める。ところが、私法上相隣関係の問題、つまり民法７０９条に規定された「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。」に該当すると申立人は主張する。具体的には、日照権及び眺望権を阻害し、結果として受忍限度を超える影響を受けるため、申立人の所有する住宅価格に大きな下落が認められる。受忍限度を超えた損害を相手方は申立人に及ぼしているので、その旨を平成２９年１０月１２日に、最初は電子メールにて「話し合いをしたい」と伝えたが、これに対して具体的な反応や返答はなく、やむなく平成２９年１２月１３日に内容証明郵便にて相手方へ再度通知したものの、回答期限とした平成２９年１２月２７日（必着）を過ぎても、なんら返答もなかった。
２．申立人の求めること
申立人は再三にわたり、まずは話し合いの場を設けたい、と相手方へ求めてきたが、これまで一切の対応を拒否してきた。そのため、申立人は、相手方の建物によって生起した損害を賠償するよう求める。賠償請求額は不動産鑑定士の査定した金額１，７４３，０００円とする。
相手方は申立人が居住するマンション「○△」のすぐ南側に隣接して、不動産鑑定士が作成した別添「調査報告書」に記載されている建物を建造中である。工事完了の予定年月日は平成３０年１月１９日と建築確認申請書には記載されている。木造４階建の２×４工法のため、着工から完了まで半年間も要しない。
相手方が建築している建物は、建築基準法、都市計画法、県市条例等の公法上の規制は守られていることを申立人は認める。ところが、私法上相隣関係の問題、つまり民法７０９条に規定された「故意又は過失によって他人の権利又は法律上保護される利益を侵害した者は、これによって生じた損害を賠償する責任を負う。」に該当すると申立人は主張する。具体的には、日照権及び眺望権を阻害し、結果として受忍限度を超える影響を受けるため、申立人の所有する住宅価格に大きな下落が認められる。受忍限度を超えた損害を相手方は申立人に及ぼしているので、その旨を平成２９年１０月１２日に、最初は電子メールにて「話し合いをしたい」と伝えたが、これに対して具体的な反応や返答はなく、やむなく平成２９年１２月１３日に内容証明郵便にて相手方へ再度通知したものの、回答期限とした平成２９年１２月２７日（必着）を過ぎても、なんら返答もなかった。
２．申立人の求めること
申立人は再三にわたり、まずは話し合いの場を設けたい、と相手方へ求めてきたが、これまで一切の対応を拒否してきた。そのため、申立人は、相手方の建物によって生起した損害を賠償するよう求める。賠償請求額は不動産鑑定士の査定した金額１，７４３，０００円とする。
３ 添付資料
①申立人が相手方へ送信した電子メールの写し
②同じく、申立人が相手方へ送付した内容証明郵便の写し
③不動産鑑定士 が作成した「調査報告書」…相手方に は送付済み
④当該建物の建築されるまで、同敷地に存在した建物の閉鎖事項証明書
⑤大京不動産が作成した「成約事例、検索結果一覧」
①申立人が相手方へ送信した電子メールの写し
②同じく、申立人が相手方へ送付した内容証明郵便の写し
③不動産鑑定士 が作成した「調査報告書」…相手方に は送付済み
④当該建物の建築されるまで、同敷地に存在した建物の閉鎖事項証明書
⑤大京不動産が作成した「成約事例、検索結果一覧」